O risco que a Igreja não enxerga

Deixar o imóvel no nome do pastor cria três problemas que podem explodir ao mesmo tempo:

Além desses, a Igreja fica sem flexibilidade. Não consegue oferecer o imóvel como garantia, não pode vender para comprar outro maior, não pode receber doação com dedução, não pode captar recurso vinculado a imóvel próprio.

O que a Constituição garante

O art. 150, VI, "b" da Constituição Federal proíbe União, Estados, Distrito Federal e Municípios de instituir impostos sobre templos de qualquer culto. O §4º do mesmo artigo esclarece que a imunidade "compreende somente o patrimônio, a renda e os serviços relacionados com as finalidades essenciais" da entidade religiosa.

Essa imunidade cobre IPTU, ITBI e ITCMD quando o imóvel pertence à Igreja. A Súmula Vinculante 52 do STF reforça: até imóvel alugado a terceiros fica imune ao IPTU, se o aluguel for revertido para as finalidades da entidade. O STF também firmou que presume-se que o patrimônio da entidade está vinculado às finalidades essenciais, cabendo ao fisco provar o contrário.

Nada disso se aplica enquanto o imóvel está em nome de pessoa física. A imunidade é da Igreja, não do pastor. Transferir o imóvel pro CNPJ é o que ativa a proteção constitucional.

A imunidade segue a titularidade registrada no cartório de imóveis. Não existe imunidade "pelo uso". Se a matrícula diz que o dono é João da Silva, o imposto é do João.

Doação ou compra e venda

Dois caminhos legais pra transferir o imóvel pro CNPJ:

Doação

É o formato mais comum e mais barato quando o imóvel sempre pertenceu à Igreja de fato, mas foi registrado no nome do pastor. O pastor doa o imóvel para a Igreja, por escritura pública. O Código Civil, no art. 108, exige escritura pública para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos. Hoje isso significa qualquer imóvel acima de R$ 42 mil (salário mínimo 2026).

O imposto que incide sobre doação de imóvel é o ITCMD, estadual. Alíquotas variam de 2% a 8% dependendo do estado. Para a Igreja, se obter o reconhecimento da imunidade, o valor é zero. Isso precisa ser pedido na Secretaria da Fazenda estadual antes da escritura.

Compra e venda

Faz sentido só se a Igreja efetivamente paga o pastor pelo imóvel. Nesse caso o pastor recebe o valor, declara ganho de capital no IR e emite recibo. O imposto que incide é o ITBI, municipal, e a Igreja pode pedir imunidade (como funciona a imunidade de ITBI, IPTU e IPVA pra Igrejas). Esse caminho é mais caro e mais complexo. Só compensa se há motivo real pra pagar o pastor (ele comprou com dinheiro próprio e a Igreja agora quer reembolsá-lo).

Na maioria dos casos, a doação é o formato correto, porque o imóvel nunca foi do pastor de fato. Ele só estava com a titularidade formal.

Passo a passo da doação

1. Verificar a situação da Igreja

Antes de qualquer movimento no cartório, a Igreja precisa estar regular. CNPJ ativo na Receita, estatuto atualizado e registrado em cartório de pessoas jurídicas, ata de eleição da diretoria atual registrada, representante legal com poderes claros no estatuto pra aceitar doação. Se o estatuto tem rasuras, está vencido ou não registra a diretoria atual, o cartório vai travar. Começar por aí (o que precisa ter no estatuto da Igreja).

2. Levantar documentação do imóvel

Pedir no cartório de registro de imóveis a matrícula atualizada (até 30 dias). Separar também certidão negativa de ônus (mostra se tem hipoteca ou penhora), IPTU dos últimos anos quitado, certidão negativa de débitos municipais, certidão negativa da Receita Federal do pastor (quem doa) e certidão negativa de distribuição de ações cíveis e trabalhistas. Qualquer dívida pessoal do pastor pode travar a doação, porque pode ser considerada fraude a credor.

3. Pedir o reconhecimento da imunidade do ITCMD

Esse é o passo que a maioria pula e paga caro. Na Secretaria da Fazenda do Estado, protocolar pedido de reconhecimento de imunidade pra entidade religiosa, com base no art. 150, VI, "b" da Constituição. Documentos padrão: estatuto registrado, CNPJ, ata de posse da diretoria, descrição da destinação do imóvel (templo, salão, casa pastoral, estacionamento), matrícula do imóvel. Cada estado tem procedimento próprio. Em alguns é via protocolo físico, em outros online. O resultado é um despacho que a Igreja apresenta no cartório de notas no lugar da guia paga.

Sem o despacho da imunidade em mãos, o tabelião vai exigir a guia do ITCMD paga. Nos estados com alíquota de 4%, um imóvel de R$ 500 mil gera R$ 20 mil de imposto. Pedir primeiro, lavrar depois.

4. Lavrar a escritura pública de doação

No cartório de notas (também chamado tabelionato). O tabelião redige a escritura com o doador (pastor), o donatário (Igreja, representada pela diretoria), descrição do imóvel conforme a matrícula, valor venal, declaração de imunidade do ITCMD (com cópia do despacho), e condições se houver (reserva de usufruto, cláusula de reversão, encargo). Pastor e representante da Igreja assinam. Custo: emolumentos fixados pela tabela estadual, calculados sobre o valor do imóvel.

5. Registrar a escritura na matrícula

Esse é o passo que efetivamente transfere a propriedade. A escritura em si não transfere. Só vale depois que entra na matrícula. Levar a escritura ao cartório de registro de imóveis onde o imóvel foi matriculado, pagar os emolumentos de registro, aguardar a averbação. Em geral demora de alguns dias a algumas semanas. Depois do registro, pedir uma matrícula atualizada: o nome do pastor sai, o CNPJ da Igreja entra.

6. Pedir imunidade de IPTU na prefeitura

Com a nova matrícula em mãos, protocolar pedido de imunidade de IPTU na prefeitura. Documentos: matrícula com a Igreja como proprietária, CNPJ, estatuto, declaração de uso para fins religiosos. A partir do deferimento, a Igreja para de pagar IPTU. Em muitos municípios, dá pra pedir restituição retroativa dos últimos 5 anos quando o imóvel já estava sendo usado como templo (prazo prescricional do CTN).

Documentos que a Igreja precisa ter organizados

Igreja sem estatuto atualizado, sem CNPJ ativo ou com pendência de obrigações declaratórias não consegue completar a transferência. Vale resolver essas pontas antes de ir pra escritura (obrigações declaratórias de Igreja).

Casos em que o caminho tem variações

Imóvel ainda em financiamento

Se o imóvel tem financiamento ativo no nome do pastor, a doação só é possível depois de quitar ou com anuência do banco. Alguns bancos aceitam a transferência da dívida pra Igreja (assunção de dívida), outros não. Verificar antes.

Imóvel comprado durante o casamento

Se o pastor é casado em regime de comunhão parcial ou universal, o imóvel comprado durante o casamento é de ambos. A cônjuge precisa também assinar a doação. Sem isso, a escritura não sai.

Imóvel com herdeiros necessários

A doação não pode avançar sobre a legítima dos herdeiros necessários (filhos, pais, cônjuge). O Código Civil permite doar livremente até 50% do patrimônio. Imóvel único de alto valor, com herdeiros, pode exigir estruturação adicional, como doação parcial, instituição de usufruto ou autorização judicial.

Imóvel com uso misto

Se o imóvel tem parte residencial (casa do pastor) e parte religiosa (templo), a imunidade cobre o conjunto quando a residência é fornecida pela Igreja ao pastor por função ministerial. O STF já reconheceu que casa pastoral de propriedade da entidade religiosa é parte da finalidade essencial e goza da imunidade. Mas isso precisa estar claro no estatuto e no uso real do imóvel.

Tem imóvel da Igreja no nome do pastor? A Oikonomia faz o levantamento de documentos, pedido de imunidade e acompanha a escritura e o registro até o CNPJ entrar na matrícula.

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Perguntas frequentes

Por que o imóvel da Igreja não pode ficar no nome do pastor?

Imóvel no nome de pessoa física responde por dívidas pessoais, entra no inventário quando o titular morre e perde a imunidade tributária. Mesmo que todos saibam que o imóvel é da Igreja, pra Justiça e pro fisco o dono é quem está na matrícula.

A Igreja paga ITCMD quando recebe um imóvel doado?

A Constituição garante imunidade no art. 150, VI, "b", desde que o imóvel seja usado nas finalidades essenciais. Mas não é automática: a Igreja precisa pedir reconhecimento na Secretaria da Fazenda do Estado antes da escritura. Sem o pedido, o cartório exige a guia paga.

O caminho é doação ou compra e venda?

Se o imóvel foi comprado com dinheiro da Igreja e registrado no pastor, o caminho é doação. Se a Igreja vai efetivamente pagar o pastor pelo bem, é compra e venda, com nota, recibo e ganho de capital no IR do pastor. Doação é mais comum e mais barata.

Quanto custa transferir o imóvel pro CNPJ da Igreja?

Emolumentos do cartório de notas pela escritura, emolumentos do cartório de registro pela averbação, certidões e taxas estaduais. Valores por tabela estadual, calculados sobre o valor do imóvel. Com imunidade de ITCMD reconhecida, o custo tributário é zero. Sem ela, incide alíquota estadual (2% a 8%).

O que acontece se o pastor morrer antes de regularizar?

O imóvel entra no inventário dos bens pessoais do pastor e vai pros herdeiros. A Igreja precisa entrar como terceira interessada e provar que o bem é dela, o que leva anos. Durante o processo, não dá pra vender, hipotecar ou reformar.

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